Vermieter müssen Multitalente sein!
Schon mal dran gedacht, zu vermieten?
Und haben Sie sich gefragt, welche Arbeit das bedeutet?
Viele Vermieter glauben, in eine Immobilie zu investieren und dann zu vermieten,
um die Mieteinnahmen zu kassieren
-reiche bereits aus.
Leider ist dem nicht so. Denn wenn sie vermieten möchten,
sollten Sie sich mit folgenden Themen auseinandersetzen:
Die 10 wichtigsten Themen für Vermieter: Ein umfassender Leitfaden
Vermieter zu sein bedeutet heute weit mehr als nur ein Mietobjekt zu besitzen und auf pünktliche Zahlungen zu hoffen. Rechtliche, wirtschaftliche und organisatorische Fragen bestimmen den Alltag. Wer hier den Überblick behält, schützt sein Eigentum, spart Geld und verhindert schlaflose Nächte. In diesem Artikel widmen wir uns deshalb den zehn meistgesuchten Themen, die jeden Vermieter betreffen.
1. Mietrecht allgemein bis hin zur Kündigung
Das Mietrecht ist das Fundament jedes Mietverhältnisses. Viele Vermieter unterschätzen, wie komplex schon eine einfache Kündigung sein kann. Eine ordentliche Kündigung braucht nicht nur einen triftigen Grund (z. B. Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen des Mieters), sondern muss auch formal korrekt sein: Schriftform und genaue Begründung sind Pflicht.
Flüchtigkeitsfehler führen oft dazu, dass die Kündigung unwirksam ist – und der Mieter bleibt.
Außerordentliche Kündigungen wegen Mietrückstand, mutwilliger Beschädigungen oder schwerwiegender Vertragsverletzungen setzen meist vorherige Abmahnungen voraus. Auch Fristen müssen eingehalten werden: bei ordentlichen Kündigungen bspw. drei Monate (verlängert sich je nach Mietdauer).
Daneben gibt es sogenannte "Sperrfristen" nach Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentum - die oft übersehen werden. Auch angemeldeter Eigenbedarf kann scheitern, wenn er nicht konkret und nachvollziehbar begründet wird!
Kurz: Ohne aktuelles Wissen im Mietrecht
bewegt sich ein Vermieter auf dünnem Eis.
Und das kostet im Zweifel richtig viel Geld.
2. Mieterhöhungen sind leicht - oder?
Mieterhöhungen sind ein heißes Thema – und ein Minenfeld. Einfach mal den Preis anheben geht nicht. Der Gesetzgeber schützt Mieter umfassend: Es gelten Kappungsgrenzen (meist 15–20 % in drei Jahren) und ortsübliche Vergleichsmieten als Obergrenze.
Mieterhöhungen setzen ein detailliertes Schreiben voraus, das sich auf den örtlichen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützen muss. Fehlen diese Nachweise, ist die Erhöhung anfechtbar. Zudem müssen Mieterhöhungen mit einer Frist von mindestens zwei Monaten angekündigt werden.
Besonders kompliziert wird es bei Modernisierungen: Hier darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Aber Achtung: Nur echte Modernisierungen (z. B. energetische Sanierungen) gelten – bloße Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungen zählen nicht.
Gerade in Zeiten steigender Zinsen wollen viele Vermieter Mieten anpassen, doch die Spielräume sind eng. Wer Fehler macht, riskiert Ablehnung und ggf. Klagen – und bleibt auf den Kosten sitzen.
3. Schon mal formal korrekte Nebenkostenabrechnungen erstellt?
Die Nebenkostenabrechnung – jedes Jahr ein Pflichtprogramm, das vielen Vermietern schlaflose Nächte bereitet. Und das zu Recht: Formfehler können dazu führen, dass Nachzahlungen verloren gehen.
Grundregel: Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden. Sonst kann der Vermieter keine Nachforderung mehr stellen. Pflichtangaben sind unter anderem die Gesamtkosten, der Umlageschlüssel, der individuelle Verbrauch und die Vorauszahlungen des Mieters.
Zu den häufigen Fehlern gehören: falsche Umlageschlüssel (z. B. nach Fläche statt nach Verbrauch), nicht umlegbare Kosten (z. B. Verwaltungskosten) oder fehlende Einzelpositionen. Jede Position muss nachvollziehbar aufgeführt werden. Und bei verbrauchsabhängigen Kosten (z. B. Wasser, Heizung) ist eine korrekte Verteilung Pflicht.
4. Was tun bei Mietausfall & Mietnomaden?
Das Horrorszenario jedes Vermieters: Der Mieter zahlt nicht und verschwindet spurlos – oft noch mit massiven Schäden hinterlassend. Mietausfall und Mietnomaden sind real und teuer.
Eine solide Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss (Schufa, Gehaltsnachweise, Vormieterauskunft) ist der erste Schutzschild. Aber selbst dann gibt es keine 100 %ige Sicherheit.
Wenn der Mieter nicht zahlt, muss der Vermieter schnell handeln: Mahnungen, Kündigung, Räumungsklage. Jede Verzögerung kostet bares Geld. Ein gerichtliches Räumungsverfahren kann Monate dauern – plus Gerichts- und Anwaltskosten.
Sinnvoll sind Mietausfallversicherungen oder spezielle Schutzbriefe, die zumindest einen Teil der Kosten abfedern. Auch eine solide Mietkaution (drei Monatsmieten maximal) hilft, zumindest erste Verluste zu decken.
Profi-Tipp: Wer Mietnomaden befürchtet, sollte bei der Wohnungsübergabe auf Indizien achten (z. B. Fake-Dokumente, unrealistische Angaben, schlechte Kommunikation) und ggf. sehr früh eingreifen.
TIPP: Wir kümmern uns auch um die Überprüfung Ihrer potentiellen Mieter!
5. Schadensersatz & Renovierung
Wenn der Mieter Schäden verursacht oder unsachgemäß renoviert, geht der Ärger los. Die meisten Mietverträge enthalten Schönheitsreparaturklauseln, aber nicht jede ist wirksam. Der BGH hat viele Standardklauseln gekippt, z. B. starre Renovierungsfristen.
Grundregel: Der Mieter haftet für übermäßige Abnutzung (z. B. tiefe Kratzer im Parkett, zerbrochene Fliesen), nicht aber für normale Gebrauchsspuren (z. B. kleine Löcher vom Bilderaufhängen). Schäden müssen dokumentiert werden – idealerweise mit Fotos und einem detaillierten Übergabeprotokoll.
Sie sehen also: Protokolle sind unfassbar wichtig! Ebenso wie wirksame Vertragsklauseln!
Will der Vermieter Schadensersatz, muss er konkret beziffern, was genau beschädigt wurde und welche Kosten anfallen. Reine Kostenschätzungen oder Pauschalen reichen nicht.
Bei Auszug sollten Übergabeprotokolle und ggf. Zeugen eingesetzt werden, um Streitigkeiten zu vermeiden. Sonst läuft es oft auf lange und teure Rechtsstreite hinaus. Formale Übergaben mit Protokollen, die auch Mieter unterzeichnen, sind ebenfalls hilfreich.
Und Achtung: Ansprüche - wie bspw. Schönheitsreparaturen bei Auszug durchführen zu lassen - können Sie nur 6n Monate nach Übergabe verlangen.
6. Bonitätsprüfung von Mietern
Die beste Prävention gegen Ärger ist die richtige Mieterauswahl. Und die beginnt mit einer gründlichen Bonitätsprüfung. Auch hier ist Ihnen die Assista Immobilien GmbH behilflich!
Dazu gehören: Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise (idealerweise die letzten drei Monate), eine positive Vermieterbescheinigung des Vormieters und ein persönliches Gespräch. Achtung: Eine hohe Gehaltsangabe allein reicht nicht. Wichtiger ist die Kontinuität der Zahlungen und die Ernsthaftigkeit des Mietinteresses.
Bei Selbstständigen sollten aktuelle Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen eingefordert werden. Und: Hände weg von Mietern, die zögern, Unterlagen vorzulegen oder Ausflüchte suchen. Vorsicht ist hier besser als Nachsicht. Ein zahlungskräftiger, verlässlicher Mieter ist Gold wert – und erspart langfristig sehr viel Stress.
7. Eigentumswohnungen & WEG-Verwaltung
Wer Eigentumswohnungen vermietet, ist automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Und hier gelten eigene Spielregeln.
Sondereigentum (Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade) müssen klar getrennt werden. Reparaturen im Gemeinschaftseigentum kann der Vermieter oft nicht einfach selbst beauftragen – hier entscheidet die Eigentümerversammlung.
Hausgeldzahlungen, Jahresabrechnungen, Instandhaltungsrücklagen – die Verwaltungsthemen sind umfangreich. Wer hier nicht genau hinschaut, riskiert böse Überraschungen, etwa wenn Sonderumlagen beschlossen werden und plötzlich tausende Euro fällig werden.
Auch das Mietverhältnis wird durch WEG-Regeln beeinflusst: Beispielsweise durch Hausordnungen, die auch für Mieter bindend sind. Oder durch bauliche Maßnahmen, die Vermieter nicht eigenmächtig veranlassen dürfen.
Kurz: Wer Eigentumswohnungen vermietet, muss auch das WEG-Recht verstehen
und die Verwaltungsarbeit ernst nehmen.
8. Modernisierung & Sanierung
Modernisierungen sind ein beliebtes Mittel, um die Immobilie aufzuwerten und höhere Mieten durchzusetzen. Aber hier lauern viele Fallstricke.
Maßnahmen wie Dämmung, neue Fenster, Heizungsmodernisierung oder Aufzugsnachrüstungen gelten als Modernisierungen und rechtfertigen eine Mieterhöhung um 8 % der Investitionskosten jährlich. Aber: Der Mieter muss mindestens drei Monate vorher schriftlich informiert werden – inklusive Details über Art, Umfang, Dauer und Kosten.
Und: Der Mieter kann unter Umständen Härteeinwände geltend machen. Dann wird die Mieterhöhung eingeschränkt oder untersagt.
Instandhaltungen (z. B. Reparatur defekter Fenster) sind hingegen keine Modernisierungen – sie dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden.
Bei umfangreichen Sanierungen, die eine Wohnung unbewohnbar machen, kann der Mieter außerdem die Miete mindern oder sogar Schadenersatz verlangen.
Fazit: Modernisieren lohnt sich – aber nur, wenn man die Spielregeln kennt und sauber arbeitet.
9. Steuern & Abschreibungen
Wichtig: Vermieter dürfen viele Kosten absetzen, z. B. Instandhaltung, Verwaltungskosten, Zinsen für Immobiliendarlehen und Abschreibungen (AfA) auf Gebäude.
Auch Modernisierungskosten können steuerlich angesetzt werden – entweder sofort (bei Erhaltungsaufwand) oder über die AfA (bei Herstellungskosten).
Vorsicht ist bei sogenannten "anschaffungsnahen Herstellungskosten" geboten: Werden innerhalb von drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % des Kaufpreises in Renovierungen gesteckt, gelten diese als Herstellungskosten – und müssen über Jahrzehnte abgeschrieben werden.
Zudem lohnt sich ein Blick auf Sonderabschreibungen, etwa bei energetischen Sanierungen oder im geförderten Wohnungsbau.
Kurz: Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sind enorm. Aber ohne Beratung durch einen Steuerprofi wird's schnell unübersichtlich. Zu beachten ist außerdem: Mieten dürfen nicht vollständig einbehalten werden - als Einnahmequelle kosten auch diese Steuern!
10. Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb)
Kurzzeitvermietung boomt – doch sie ist kein Selbstläufer.
Viele Städte haben strenge Auflagen oder Verbote erlassen, um Wohnraum zu schützen.
In vielen Regionen braucht man eine Genehmigung für touristische Vermietung, manchmal sogar eine Registriernummer. Fehlen diese, drohen hohe Bußgelder. Steuerlich gelten Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen als gewerbliche Einkünfte, wenn sie regelmäßig erfolgen – dann fallen auch Umsatzsteuer und Gewerbesteuer an. Außerdem muss geprüft werden, ob Mietverträge, Teilungserklärungen oder die WEG die Kurzzeitvermietung überhaupt zulassen. In vielen Eigentümergemeinschaften sind Airbnbs ausdrücklich untersagt.
Kurz: Kurzzeitvermietung kann lukrativ sein, aber nur mit einem rechtssicherem Fundament.
Fazit
Vermieter zu sein bedeutet, ein echter Allrounder zu werden:
Jurist, Buchhalter, Handwerker und manchmal auch Makler.
Wer sich gut informiert, spart Geld, Zeit und Nerven – und sorgt dafür,
dass seine Immobilie langfristig eine solide Rendite bringt.
Wir als professionelles Verwaltungsunternehmen kümmern und gerne um eine gezielte Mietverwaltung und transparente Betreuung Ihrer Mieter und Ihrer Immobilie!